今年以來，各種房地產的刺激政策高頻出臺。據中指研究院監測，2023年前三季度全國有超200省市（縣）出臺房地產政策超400條，特別7月以來，各地優化政策頻次更是集體飆升，9月政策頻次達去年四季度以來單月最高水平，核心二線城市，甚至一線城市的政策落地不斷加速。

       不過，有專家認為，中央金融工作會議才是真正的分水嶺，房地產保衛戰的號角正式吹響，房地產可以穩住了！

要防住金融系統風險必須穩住房地產市場

      此前有段時間，很多人喜歡將中國、美國、日本、歐盟的房地產市場和股票市場做對比，美國、日本、歐盟的房地產市值和股票總市值的比值，均接近1:1，但中國的比值卻大幅偏離這一水平。一時間，「中國房地產市值超過美國和日本」的觀點廣為流傳。最后給出的結論是，中國房地產的問題很大。

      不可否認，我國房地產在過去幾十年飛速發展確實積累了不少問題，但并不能因此抹殺其貢獻，更不意味著可以放任其出問題。事實上，在當下大國博弈的關鍵時刻，穩住房地產這一國民經濟支柱產業至關重要。

      傳統資本主義國家，經濟增長的初始資本一靠外部掠奪，二靠內部資本市場債券、股票等融資。如果二者都行不通，還有別的辦法嗎？答案是，賣地。以美國為例，其獨立前是13個殖民地，是被掠奪的對象。美國建國（1776年）至1862 年，近百年的時間里，土地財政是政府財政的主要收入。期間，其「土地財政」收入主要是以國有土地出售收入為主，土地出售收入占聯邦政府收入最高的年份達到48%。

      1862-1900年，才逐步轉變為財產稅（征收對象主要包括以房地產為主的不動產和其它少部分動產）；20世紀40年代中期之后，開始真正形成以財產稅為主的地方財稅體制，土地財政依賴趨于弱化。

      再看我們，別說在改革開放初期，即使到今天，債券、股票市場融資仍非主流。中國解決資本不足的問題，主要依靠「土地金融」。籍此，房地產市場為整個社會創造了豐沛的資本，使中國得以擺脫依賴過去剩余的傳統積累模式，轉向依靠未來收益的現代增長模式（即便是商業銀行的社會資本融資中，很大一部分也是以地方政府的土地或開發商的房子作為抵押，創造出來的貨幣）。

      廈門大學教授趙燕菁就指出，這讓中國的資本市場，與美國有很大的不同。地方政府依靠豐厚的土地出讓金，不僅能從事大規模的基礎設施建設，還能招商引資，推動工業的發展……

中央金融工作會議吹響了戰斗的號角

      10月30-31日召開的中央金融工作會議，就是一次總動員。自1997年以來，我國共召開了6次全國性的金融工作會議，此前5次是「全國金融工作會議」，最近一次是「中央金融工作會議」，兩字之差，卻有巨大差別：領導班子集體出席會議，顯示了高層對金融工作的高度重視，其權威力度得到空前提升。

      這次會議召開前，也做了很多鋪墊。今年3月以來，金融領導體制完成了重大改革，組建了高層決策議事協調結構中央金融委員會，設立了中央金融工作委員會指導金融系統黨建，銀保監會改組為國家金融監管總局，證監會調整為國務院直屬機構，還有各級各地黨委領導下的金融工委。11月10日，證監會、金融監管總局「三定」（職能配置、內設機構、人員編制）方案最終出爐。

      這一系列組織變革之后，實現了「黨指揮金融」。可謂厲兵秣馬，就等發令槍響了。這次中央金融工作會議，很大意義上就是部署新體制下的防風險、促發展攻堅戰的動員會。

      過去，防風險的工作也一直在進行，但顯然形成的合力不夠，監管不夠有力，對此，中央金融工作會議指出：「要清醒看到，金融領域各種矛盾和問題相互交織、相互影響，有的還很突出，經濟金融風險隱患仍然較多，金融服務實體經濟的質效不高，金融亂象和腐敗問題屢禁不止，金融監管和治理能力薄弱。」

      為了解決組織凝聚力和執行力，「當前和今后一個時期，做好金融工作必須堅持和加強黨的全面領導」。并且，在三個主要層面做了部署：

      一、統一思想認識，要打造「金融強國」；二、強化組織保障，建立起黨統一領導的一竿子到底的縱向組織保障體系；三、明確技術路線。還明確了幾大戰場：中小金融機構風險、地方債務風險、房地產市場風險、金融市場風險和外匯市場風險。

      其中，地方債務風險和房地產市場風險大眾格外關注，這兩者恰恰又有著千絲萬縷的聯系，并深度影響金融市場風險。

      而我們知道，地方債跟房地產市場有很大關系，因為很多城市高度依賴「土地財政」，近幾年房地產市場調整，讓賣地收入銳減，缺口一下放大，壓力非常大。穩住房地產市場，至關重要！因為，打鐵還需自身硬，只要市場穩住了，預期轉向，國際做空勢力也就無從著手了。

      為此，會議提出「健全房地產企業主體監管制度和資金監管」，這個表述過去是沒有出現過的。什么意思呢？這應該是針對已經出險的房企，確保其能夠在未來交樓，針對風險較高或重要性較強的頭部房企，后續有可能開啟「一對一」監管，確保風險不再擴大。

      此外，會議還提出「完善房地產金融宏觀審慎管理」，將房地產市場風險上升到系統性風險監管的高度，未來，「三條紅線」和「貸款集中度」管理有望適度、階段性放寬，以加大對房地產行業的支持力度，緩解重點房企的信用風險。

      未來，民營房企的資金壓力有望得到一定程度的緩解，至少「借新還舊」可能增多。特別是相對優質的房企，可能加大各類金融工具的利用。

      對此，財政部財政科學研究所原所長賈康指出，中央金融工作會議對房地產政策的定位，總體上還是延續2021年經濟工作會議以后的政策方向，「實際上就是對‘合成謬誤’進行糾偏以后，總體上更加積極地考慮房地產作為國民經濟支柱產業，如何能夠更好地發揮應有的功能作用。」

救市的戰斗已經打響各部門火力密集輸出

      作為金融系統最高規格的會議，每次全國金融工作會議均對我國下一步重大金融改革方向和政策「定調」。在黨領導金融的新體系下，中央金融工作會議結束之后，各項工作就迅速鋪開了。針對房地產行業的防風險戰斗已經打響，而且炮火輸出十分密集——

        一、有針對整個資本市場的

      11月2日，國家安全部發文指出，金融安全是國家安全的重要組成部分，維護金融安全，是關系我國經濟社會發展全局的一件帶有戰略性、根本性的大事。推動我國金融高質量發展，必須筑牢金融安全防線、守住金融風險底線……

      對于系統性金融風險帶來的危害，其特別提到了「次貸危機」。并點明，個別國家把金融當成地緣博弈的工具，一些居心叵測者妄圖興風作浪，不僅有「看空者」「做空者」，還有「唱空者」「掏空者」，企圖動搖國際社會對華投資信心，妄圖引發我國內金融動蕩。

      最后，其表示，國家安全機關將認真貫徹落實習近平總書記重要講話和中央金融工作會議精神……把防范化解金融風險放到更加重要的位置……對金融領域國家安全風險密切監測、準確預判、有效防范，依法打擊懲治金融領域危害國家安全的違法犯罪活動。

二、有針對整個地產行業的

      11月3日，中證報報道，證監會債券部有關負責人表示，下一步，證監會將深入貫徹黨中央、國務院決策部署，激發債券市場活力。堅持底線思維，全力做好房地產、城投等重點領域風險防控……保證房企股債融資渠道總體平穩……堅持「一企一策」，穩妥化解大型房企債券違約風險。

      11月7日，央行、住建部、金融監管總局、證監會聯合召集數家房企座談，了解行業資金狀況和企業融資需求。

      與此同時，央行發布的《中國區域金融運行報告（2023）》提到，適應房地產市場供需關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。

      預計后續一二線城市在限購層面會有放松性政策出臺，同時，加大公積金購房支持力度，加快推進「帶押過戶」模式，以及進一步引導居民房貸利率下行等。

三、還有針對重點開發商的

      11月6日，萬科與金融機構開了個線上交流會，會上，深圳市國資委表示，充分認可和信任萬科團隊的專業性……如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

      官方如此表態力挺一家房地產企業，非常罕見，但在此刻卻是必須，因為萬科不能出問題！因為，目前房地產行業正處于修復時期，市場在悲觀的情緒下很容易失去判斷力，「優等生」的股債價格下跌，讓房企更加陷入「自證難」的不利局面。如果不及時加以遏制，任由做空勢力肆虐，那內地房企存在被批量、系統性做空的可能。讓國內房地產市場的復蘇變得雪上加霜。

      當此之時，深圳國資委和萬科果斷出擊，打了一個漂亮的反擊戰，當天，萬科股債雙雙大漲。這無疑穩定了市場對萬科乃至對中國房地產市場的信心。相信接下來，做空勢力會消停很多……

防風險，才能促發展

      金融是國民經濟的血脈，是國家核心競爭力的重要組成部分。金融活，經濟活；金融穩，經濟穩。當前，內外風險交織，經濟承壓，金融防風險任務嚴峻。今年二季度以來，《債務危機》的作者瑞·達利歐就一再提示債務風險：「我們正處于一場典型的、晚期大周期債務危機的開端……」

      只有防好風險，才能更好的促發展。房地產是周期之母，與金融市場的關系盤根錯節，對經濟增長和財富效應都有巨大的影響，而且又是典型的高杠桿部門，全球歷史上大的經濟危機多與房地產有關，十次危機九次地產，絕非虛言。讓房地產市場軟著陸，是化解金融風險的關鍵之一。

      11月6日，郁亮在會上坦言，黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。這句話適用于萬科，也適用于整個行業。根據澎湃新聞11月10日報道，金地集團已將21.4115億元劃入上清所兌付專戶，用于兌付將于11月12日到期的「20金地MTN004」中票本息以及11月10日到期的「21金地MTN006」中票利息。至此，今年金地集團已無到期公開債務……這對整個行業來說，是一個好消息。寒意似乎在逐漸退散。

      本資料聲明：1.本文中轉載自明源地產研究院，作者：明源不動產研究院總編、首席研究員艾振強。如有侵權，請聯系我們及時刪除，并向其所有權表示歉意；2.因編輯需要，有些文字和圖片無必然聯系，僅供讀者參考。